DOSSIER

NA DE BETONSTOP

‘Gemeenten blijven hoeksteen van de ruimtelijke ordening’

Het traject van de ‘betonstop’ is ingezet. Het plaatst de overheid voor bijzondere verplichtingen. Want hoe rijm je meer gecentraliseerd wonen met de traditionele opvattingen? En hoe verzoen je verdichting met een eerlijke vergoeding voor de planschade? • MICHAËL VANDAMME

Er zijn van die termen die hevige emoties losmaken, positief én negatief. Niet zelden berusten ze op een misvatting van de lading die door de vlag gedekt wordt. De idee van ‘betonstop’ is een schoolvoorbeeld, een concept dat ergens zweeft tussen een realistisch beleid en je reinste ideologie. Waar gaat het precies over?

“De betonstop is op dit moment niet meer dan een beleidsvoornemen”, verduidelijkt advocaat Filip De Preter, verbonden aan het Brusselse kantoor Liedekerke. “Je vindt het idee van een ‘betonstop’ in het Beleidsplan Witboek Ruimte Vlaanderen, maar dat wordt nog aan een openbaar onderzoek onderworpen, gevolgd door concrete maatregelen. Het uitgangspunt is dat het ruimtebeslag in Vlaanderen altijd maar toeneemt, gemiddeld zo’n 6 hectare per dag, en daar moet paal en perk aan gesteld worden. Voor alle duidelijkheid: we hebben het dan over vrije ruimte die ingenomen wordt door woningen, tuinen, parken, wegen, het openbaar domein ook. Die trend wil men keren, wat in eerste instantie een afremming betekent. Op zich is de term ‘betonstop’ misschien wat ongelukkig gekozen; het gaat immers niet over een bouwstop. Wel wil men een punt zetten achter het ruimtebeslag door meer geconcentreerd te wonen, waardoor de woonfunctie op andere plaatsen zal uitdoven. Het gaat bovendien over een geleidelijk proces. Op zich is het best ambitieus, te meer omdat Vlaanderen tegen een aanzienlijke bevolkingstoename aankijkt. Er wordt gesproken over een bevolkingsgroei van 800.000 mensen voor de periode 2013-2033. Die zullen ergens moeten wonen, zij het dus op locaties die goed gelegen zijn.”

Betonstop

WONEN IN VLAANDEREN
We moeten met zijn allen meer geconcentreerd wonen.
© IS

Juridische stappen

De betonstop is dus vooral een intentie die de komende jaren in de vorm van beleid gestalte moet krijgen. En hierbij wordt de nadruk gelegd op het verdichten van de ruimte, het meer concentreren van de woonfunctie.

“Precies, en het is erg interessant om na te gaan hoe je de brug naar het juridische kan slaan”, stelt De Preter. “Het doel moet via kanalen gerealiseerd worden, denk bijvoorbeeld aan projecten die vergund moeten worden. Misschien moet toch één zaak genuanceerd worden. De betonstop moet dan nog wel een juridische onderbouw krijgen, maar de voorbije tijd zijn wel wat stappen in die richting gezet. Wijzigingen in de stedenbouwkundige regels waardoor het makkelijker wordt bepaalde projecten erdoor te krijgen die zich vroeger steevast zouden vastrijden.”

“DAT DE OVERHEID IN HAAR BEOORDELING OOK REKENING KAN HOUDEN MET HET CRITERIUM ‘VERHOGING VAN HET RUIMTELIJK RENDEMENT’ IS EEN STAP IN DE GOEDE RICHTING”

“Een voorbeeld: voortaan mag afgeweken worden van bijzondere plannen van aanleg en verkavelingsvoorschriften ouder dan vijftien jaar. Vroeger kon dat niet, waardoor je gedoemd was de dingen te blijven doen zoals ze in het verleden gedaan werden. De nieuwe regeling maakt het bijvoorbeeld mogelijk om op heel wat plaatsen af te wijken van de voorgeschreven twee bouwlagen en hoger te bouwen. Daardoor kun je inspelen op nieuwe trends. Klassieke belleetagewoningen en bungalows zijn stilaan voorbijgestreefd, net als de verkavelingsvoorschriften en bijzondere bestemmingsplannen die deze bouwstijlen promootten. Dat de overheid voortaan in haar beoordeling ook rekening kan houden met het criterium ‘verhoging van het ruimtelijk rendement’ is een stap in de goede richting. Dat past in een logica van verdichting.”

Open ruimte

OPEN RUIMTE
Vandaag wordt nog 6 hectare per dag aangesneden voor bebouwing. Dat moet stoppen.
© IS

Planschade 2.0

We maken een sprong van jaren. Stel, de zaken raken in beweging, we wonen meer geconcentreerd op sommige plaatsen. Hoger ook. En dan zal je maar eigenaar zijn van een kavel in een gebied dat niet langer voor een woonfunctie geschikt wordt geacht. Breekt met deze nieuwe open ruimtes een tijdperk van Planschade 2.0 aan? Kan een eigenaar wiens bouwgrond plotseling niet langer geschikt wordt geacht voor bebouwing, met andere woorden een vergoeding krijgen?

“WIE GAAT ER BETALEN VOOR DE OPEN RUIMTE IN VLAANDEREN? IN HET VERLEDEN WOU NIEMAND DAT”

“Dat is een zeer gevoelig punt, zeker als men het bekijkt tegen de achtergrond van wat de plan - schade in het verleden betekent heeft, of net niet”, stelt Joost Bosquet, vennoot bij het advocatenkantoor Arcaslaw. “Laten we een kat een kat noemen: de vergoedingen zijn nooit meer dan een doekje voor het bloeden geweest. Het achterliggende idee is nochtans prima: mensen vergoeden voor de waardevermindering die hun grond door een statuutwijziging ondergaat. In de praktijk is echter dispropotioneel weinig betaald. De rechtspraak is onder druk van de overheden verschillende criteria gaan ontwikkelen, waardoor het toepassingsgebied fors vernauwd werd. Zo werd het beleid van de overheid zelf als criterium gebruikt om de bebouwbaarheid van een perceel te bepalen. Daarnaast werd betoogd dat enkel de eerste 50 meter van de percelen vanaf de openbare weg voor vergoeding in aanmerking kwam. Het Grondwettelijk Hof heeft ingegrepen om de gelijkheid van de burgers voor de openbare lasten als rechtsbeginsel te bewaken, en een te verregaande uitholling van het eigendomsrecht te vermijden. In de nabije toekomst voorziet de Vlaamse regering in een efficiëntere omgang met zowel planschade als planbaten – want ook dat is een gevolg van de verdichting.”

Zijn de middelen er om dit te financieren? “Dat is dé hamvraag (glimlacht). Zijn ze er? Maar vooral, wil men ze er ook voor gebruiken? Wie gaat er betalen voor de open ruimte in Vlaanderen? In het verleden wou niemand dat. Eerder dan te onteigenen om groen- en natuurgebieden te kunnen inrichten, koos men voor een bestemmingswijziging met een lagere kostprijs, en die de burger met een waardeloos perceel achter liet. Wordt het nu anders? Men kan de vrees van vele lokale overheden begrijpen. Het regionale niveau moet beseffen dat een effectief ruimtelijk beleid ook publieke middelen veronderstelt om de eigenaars correct te vergoeden.”

PROVINCIALE DIPLOMATIE

Welke taak is nog voor provincies weggelegd? “Ze spelen een rol, maar zouden meer kunnen doen”, meent Joost Bosquet. “Ze zijn sowieso de hiërarchische overheid in vele geschilprocedures. Bestaat er ontevredenheid over de beslissing die een gemeente over een verkaveling of vergunning nam, dan is doorgaans beroep bij de provincie mogelijk. Maar vooral buiten die context maken de provincies hun rol niet ten volle waar. Je ziet dat het initiatief vooral van het gewest en de gemeenten komt, maar niets verbiedt de uitvaardiging van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen, wat nuttig kan zijn voor gebieden die verschillende gemeenten bestrijken. Provincies zouden ook een bemiddelende rol kunnen spelen, overleg organiseren, gemeenten bij elkaar brengen. Op die manier helpen ze het strikt lokale denken te overstijgen, wat geen overbodige luxe is.”

Vertrouwen winnen

Wordt het realiseren van de betonstop en de verdichting dan een top-downverhaal? “Praktisch botst dat op zijn grenzen, je kunt niet alles vanop het Vlaamse niveau dirigeren”, meent De Preter. “Het gewestelijke niveau moet een kader scheppen, maar de lokale overheden moeten het grootste deel van de klus klaren. Net zoals dat vandaag het geval is. Ze zullen trouwens meer dan ooit het juridische moeten overstijgen. Een goede communicatie en het winnen van vertrouwen moeten de hoekstenen van hun beleid vormen. Want zodra wantrouwen wortel schiet, lukt niets nog.” “Het zou verkeerd zijn de rol van steden en gemeenten te minimaliseren”, meent ook Joost Bosquet. “Vanuit mijn ervaring zie ik dat ze te vaak kansen laten liggen. Er zijn normen, ze opereren binnen een bepaalde context, dat klopt, maar er blijft nog heel wat ruimte om zelf een beleid te voeren. Duidelijkheid over wat kan en wat niet kan in de bebouwde kernen en de open ruimte wordt veelal geapprecieerd, eerder dan gecontesteerd.”

Opgeleide ambtenaren

“Wanneer we het over de ruimte van steden en gemeenten hebben in hun beleid voor ruimtelijke ordening, moet een bijzondere aandacht gaan naar de verhouding tussen de politieke verantwoordelijken en de administratie”, zegt Filip De Preter. “De voorbije jaren is de administratie professioneler geworden. Ambtenaren zijn beter opgeleid en hebben vaak een vakkennis die beduidend verder reikt dan die van de verkozenen en/of schepenen. Automatisch wordt de politiek dan afhankelijker van de administratie. Toch zie je in heel wat gevallen dat ze zich daar geen moer van aantrekken, wat vaak voor moeilijkheden zorgt. Begrijp: meer procedures, wat tot een overlasting van de Raad van Vergunningsbetwistingen en de Raad van State leidt. De cijfers spreken boekdelen. Het aantal ingediende dossiers gaat de jongste jaren opnieuw in stijgende lijn: 790, 835, 888... Dat zijn er veel meer dan iedereen bij de oprichting van het rechtscollege had verwacht.” “Er bestaat niet zoiets als ‘een’ lokale overheid”, waarschuwt Joost Bosquet. “In de praktijk zie je een groot verschil tussen grotere steden, de centrumsteden, en kleinere gemeenten. Het is opvallend hoe men bijvoorbeeld in Antwerpen geen enkele moeite heeft om ruimtelijke uitvoeringsplannen vast te stellen, terwijl kleinere gemeenten daarin vaak amper slagkracht aan de dag leggen. In grote mate kan dit verklaard worden door het feit dat ze intern onvoldoende kennis hebben, waardoor vrijwel alles uitbesteed moet worden. En dat drijft de kosten behoorlijk de hoogte in. Ze geven de zaken in handen van een studiebureau, waardoor het hen allemaal boven het hoofd groeit.”

HET HEILIGDOM VAN TRADITIONEEL WONEN

“Het idee van de verdichting bestaat al een hele tijd”, meent Filip De Preter. “Al twintig jaar tracht men nieuwe woonvormen te promoten, maar steevast botst dat met degenen die er al wonen. Het leidde tot tal van procedures. Er moest ook rekening gehouden worden met de onmiddellijke omgeving, wat vernieuwing bemoeilijkte. Maar nu begint er wat te bewegen. Dat nu ook gekeken wordt naar de verhoging van het ruimtelijke rendement, is belangrijk. Maar je mag dit niet te administratief bekijken. Voor een ingrijpende verandering is een mentaliteitswijziging nodig, wat je niet in een handomdraai gedaan krijgt.” “Tussen plannen om anders te gaan wonen en de eerder traditionele manier waarop mensen willen wonen bestaat een grote spanning”, pikt Joost Bosquet in. “Iedereen vindt verdichting een prima idee, behalve wanneer het in de eigen achtertuin moet gebeuren. En dat heeft een politieke gevolg. Er bestaat meer gewilligheid als het over pakweg sportterreinen gaat. Maar voor private projecten gaat men al snel op de rem staan.”